Как перевести жилое в нежилое

Содержание

Как перевести квартиру в нежилое помещение или обратно в 2021 году?

Как перевести жилое в нежилое

Квартира на первом этаже может оказаться жутким неликвидом: низко, шумно, холодно. Зато помещение может сгодиться для магазина, парикмахерской, офиса или центра раннего развития.

И тут же недостатки становятся достоинствами: и подняться легко, и в аренду сдавать – выгодно. Дело за малым: превратить квартиру в коммерческую недвижимость.

Реально ли это? Подробная инструкция поможет понять процесс и решить, осилите ли вы нелёгкую задачу.

По оценкам экспертов, квартира на первом этаже или в жилом цоколе стоит на 10-15% ниже аналогичных, но более высоких помещений. Столь смелый тезис захотелось проверить на практике, и не где-нибудь, а в Москве. Соответствует ли действительности? После долгих поисков удалось отыскать две квартиры одинаковой площади, в схожих районах, но с разительно отличающейся ценой.

Источник: realtymag.ru

Источник: realtymag.ru. Порой разница не столь значительна, но отрицать её глупо.

Интереса ради: сколько же будет стоить офис, появившийся из квартиры? Цена зависит от расположения, но игра может стоить свеч. Естественно, перед началом эпопеи нужно изучить рынок и понять, есть смысл продавать квартиру как жилую или как будущий офис.

Или сдавать в аренду.

Источник: makler.su

Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия

Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:

  • дом относится к объектам социального использования;
  • помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
  • отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
  • отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
  • квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.

И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей.

Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.

Поэтому нелишним будет поговорить с соседями заранее и узнать их мнение на этот счёт, в идеале – сразу получить письменное согласие (в процессе предварительных переговоров).

Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:

  • объекты, расположенные на первом этаже;
  • квартиры, расположенные выше, при условии расположения под недвижимостью только нежилых помещений.

Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.

Инструкция по переводу квартиры в нежилое помещение

Необходимо обратиться в орган местного самоуправления, что предусмотрено ст.23 ЖК РФ. Подать документы можно лично, через представителя, с помощью МФЦ.

Самая сложная часть – это предварительные переговоры с соседями и жильцами дома. Особенность российского законодательства такова, что решение по объекту должно принимать общее собрание собственников – большинством.

При этом кворум зависит не от количества присутствующих, а от принадлежащей им площади.

Пример. Гражданин А. хочет превратить квартиру на 1-м этаже в офис. В доме – 9 подъездов и 16 этажей, общее количество помещений составляет 576 квартир разной площади. Соответственно, нужно организовать собрание, в котором поучаствует как минимум 2/3 владельцев помещений его подъезда и 50% – остальных. Для положительного решения нужно большинство .

Вариант: в доме 9 подъездов по 16 этажей, но строение разделено на 3 корпуса. В таком случае, нужно согласие «всего» 192 собственников, причём требование к участию 2/3 жителей подъезда не отменяется.

Решение оформляется протоколом общего собрания, где указываются данные участников: ФИО, номер квартиры, идентификационные сведения и подпись, площадь помещений. Для определения кворума нужно знать общую площадь.

Для реализации задачи понадобятся следующие документы:

  1. Паспорт владельца и подателя заявления, при использовании представителя – доверенность на совершение процедуры;
  2. Документ, подтверждающий право собственности на объект (сейчас это уже может быть просто выписка из ЕГРН);
  3. Заявление о переводе жилья в категорию нежилых помещений;
  4. Технический план помещения с описанием, а для квартиры – техпаспорт;
  5. Поэтажный план дома;
  6. Проект переустройства (перепланировки);
  7. Письменное согласие собственников помещений, примыкающих к объекту (общие стены и перекрытия);
  8. Протокол общего собрания жильцов дома, с положительным решением данного вопроса.

Порядок переведения помещения из одной категории в другую:

  1. Удостовериться в технической возможности задачи, обратившись к специалистам;
  2. При переводе квартиры в нежилую недвижимость – получить письменное согласие смежных собственников (всех, с кем есть общие стены) и провести общее собрание, заручившись поддержкой большинства;
  3. Подготовить проект переустройства (перепланировки);
  4. Подать пакет документов в местную администрацию.

Выглядит легко, но это обманчивое впечатление. Ключевая трудность – это согласие «смежных» жильцов на перевод квартиры в коммерческое помещение и проведение общего собрания. В местной администрации зачастую перепроверяют подписи: звонят участникам, задают вопросы о прошедшей встрече. На данной стадии заканчивается большая часть проектов…

После рассмотрения заявления возможны варианты:

  • выдаётся постановление о переводе помещения в категорию нежилого (документ – основание для внесения изменений в Росреестре);
  • выносится отказ в согласовании изменения.

Форма первого и второго варианта утверждена Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N502. Подать необходимые документы можно через портал Госуслуг. Там же – получить ответ, в личном кабинете.

Внимание! Если орган, ответственный за приём документов, отказал в выдаче разрешения, его действия можно обжаловать в суде.

А как перевести коммерческую недвижимость в жилой фонд?

Возможна и обратная ситуация, если из офиса хотят сделать квартиру. Порядок такой же, однако есть свои тонкости. Потребуется такой же перечень документов и аналогичное заявление. Подаётся оно в орган местного самоуправления и рассматривается в общем порядке.

Помещение, которое необходимо перевести в статус жилого, должно соответствовать требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N47:

  1. размещение в жилой зоне;
  2. работоспособное состояние несущих конструкций;
  3. обеспеченность инженерными сетями (электричество, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, в ряде случаев – газоснабжение);
  4. санитарно-эпидемиологическая безопасность;
  5. если помещение находится выше 5-го этажа – должен быть лифт.

И другие требования: их немало. Но если офис раньше был квартирой, то с возвратом в исходное состояние проблем возникнуть не должно. При этом протокол общего собрания и согласие смежных собственников помещения не требуется.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое.

Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру.

Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe-i-obratno-razbiraem-shag-za-shagom

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд: пошаговая инструкция

Как перевести жилое в нежилое

Квартиры на первых этажах могут использоваться не только в качестве жилья, но и для обустройства магазинов, офисов, столь необходимых для бизнеса.

Стоимость подобного объекта обычно куда выше, чем у недвижимости с подобным расположением, относящейся к ИЖС. Однако прежде чем превращать принадлежащие квадратные метры в офис, нужно произвести перевод квартиры в нежилой фонд.

И только тогда начинать обустройство, либо сдавать помещение в аренду, и получать прибыль

Условия перевода

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

  • расположенные на первом этаже
  • находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.

Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

  • отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
  • планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
  • дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
  • отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
  • на квартиру наложено обременение или ограничение
  • предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
  • многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
  • проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
  • специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

Процедура переоформления жилого помещения в нежилое

Если квартира соответствует требованиям, которые выдвигает закон, и решение об изменении категории назначения принято, можно приступать к процедуре оформления. Она подразумевает обращение во множество различных инстанций. Поэтому пошаговая инструкция состоит из нескольких основных этапов.

Собираем документы

Основное требование для проведения любой юридической процедуры – предоставление в уполномоченный орган исчерпывающего списка бумаг, на основании которых принимается решение об одобрении запроса или его отклонении. Процесс сбора документации при изменении категории назначения можно условно разделить на два этапа.

Первоначальный пакет

Основная документация, или личная, необходима для установления личности заявителя, права собственности на объект недвижимости, а также отсутствия претензий со стороны третьих лиц. К ней относят:

  • паспорт собственника
  • договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о наследовании – то есть любая правоустанавливающая бумага на помещение
  • свидетельство о регистрации квартиры в ЕГРН
  • если владельцем выступает организация – учредительные документы

Также может потребоваться выписка из поквартирной карточки, доказывающая отсутствие таких обременений, как прописка несовершеннолетнего или право на пожизненное проживание. Но обычно ее заказывает орган, осуществляющий выдачу разрешений на переустройство, самостоятельно.

Еще одним важнейшим условием перевода является получение одобрения на его проведение от собственников другого жилья, расположенного в многоквартирном доме. Чтобы получить согласие жильцов, нужно организовать сбор подписей, либо выполнить следующие действия:

  • Провести внеочередное общее собрание. Либо поставить вопрос на повестку уже запланированного мероприятия.
  • Составить протокол собрания, и подписать акт согласования. Разрешение от соседей признается легитимным, если на встрече жильцов присутствовало не менее половины от общего числа собственников, и ⅔ участников высказалось о процедуре переоформления положительно. Подобные условия устанавливает 45 и 46 статьи ЖК РФ.

Без согласия иных собственников осуществить процедуру не получится.

Имея указанные документы, можно приступать к оформлению других выписок и актов, которые потребуются для перевода.

Какие бумаги нужно заказать

Когда основные документы получены, приступаем к оформлению специфических бумаг. Большая часть из них имеет технический характер. Предусмотрен четкий порядок прохождения инстанций.

В первую очередь отправляемся в БТИ, где потребуется получить:

  • План помещения (поэтажный)
  • Экспликацию
  • Технический план
  • Выписку из ЕГРН – при отсутствии действующего техпаспорта помещения, выданного до 2017 года

Далее нужно обращаться в управляющую компанию, либо ТСН или ТСЖ, чтобы получить:

  • справку ДЭЗ. В документе четко прописаны категории назначений помещений, расположенных рядом, то есть на одном этаже, а при нахождении переобородуемого объекта выше – нижних квартир
  • техническое заключение. Следует внимательно изучить документ и удостовериться, что акт технического осмотра не содержит информации о присвоении дому статуса аварийного или ветхого здания

Затем заказываем у архитектора план переоборудования будущего нежилого помещения. Специалист должен иметь лицензию на осуществление деятельности по составлению указанной документации.

Следующую необходимую бумагу выдает архитектурное бюро – акт согласования. Собственник пишет заявление, используя типовой образец, и направляет его вместе с полученным эскизом, копией паспорта и документом на право владения имуществом в указанный орган. После выдачи акта его нужно подписать в различных инстанциях:

  • СанЭпидемСтанции
  • Пожарном бюро
  • Муниципальной администрации
  • ЖКХ
  • поставляющей энергоресурсы фирме

Перечисленный список документов является исчерпывающим, при его предоставлении шанс на положительное решение о переводе возрастают. Но процесс сбора достаточно длителен.

Сократить время пребывания в различных инстанциях поможет опытный юрист, помощь которого придется к месту, если переоформление недвижимости требуется провести в максимально короткие сроки.

Однако услуги специалиста являются платными.

Нужно ли переоборудование

Оснащение помещения отдельным входом – непременное условие процедуры изменения категории назначения квартиры. Регламент предписывает, что процедура переоформления начинается с заказа плана будущих изменений и заполнения акта согласования. Только после этого следует приступать непосредственно к ремонтным работам.

Переоборудование нужно проводить точно в соответствии с составленным планом. Его соблюдение строго проверяется. По окончанию работ собственник должен уведомить жилищную комиссию, которая посетит законченный объект. Основанием для подобных действий служит статья 28 ЖК РФ.

Получение разрешения на перевод

Сбор документов – только начальный этап процесса. Но куда они должны быть представлены для рассмотрения после формирования пакета бумаг. Распоряжение о разрешении перевода выдается Департаментом управления имущества.

Сроки рассмотрения подобных обращений – 45 дней. В случае отказа заявителю выдается уведомление, содержащее причины принятия отрицательного решения. Если их реально устранить, после исправления стоит подать запрос повторно.

Но если мотивы отказа не относятся к значимым, либо противоречат действующему законодательству, единственный выход – исковое заявление в судебный орган. Судебная практика показывает, что выиграть дело вполне реально.  

Определяем стоимость: обращаемся в БТИ

Выданное разрешение не означает, что новая категория присваивается квартире незамедлительно. Прежде всего потребуется определить, сколько стоит перевод. Цена устанавливается сотрудниками БТИ на основании заявления и собранного ранее пакета документации. К последнему следует также приложить решение Департамента Управления имуществом.

Цель обращения в БТИ – определить, насколько изменится стоимость помещения при изменении категории.

Процедура оценки проводится специальной комиссией, которая выдает заключение о цене на основании множества параметров, в том числе местонахождения самого здания.

Причем учитывается не только населенный пункт, например, Москва или Санкт-Петербург, но и район самого города или поселения. Нежилой объект обычно стоит больше, разница выплачивается самим заявителем.

Регистрируем собственность

Заключительный этап – внесение записи о помещении в базу Росреестра. Чтобы отобразить новый объект, потребуется предоставить в регистрационный орган:

  • справку о стоимости из БТИ
  • решение Департамента управления имуществом
  • правоустанавливающий документ
  • паспорт или учредительные документы, в зависимости от статуса заявителя

Рассматривается запрос в течение 10 дней.

Если не делать перевод

Использование помещения без учета категории назначения влечет за собой ответственность. Она может выражаться в:

  • штрафных санкций со стороны Жилищной инспекции в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ
  • возможности отчуждения имущества на торгах при наличии заявления от соседей о неправомерном использовании жилого помещения

Схема перевода непроста, однако лучше пройти через все сложные этапы, и пользоваться недвижимостью на законных основания в соответствии с присвоенной ей категорией.

Статья на нашем сайте: Порядок перевода квартиры в нежилой фонд

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fedzakon/kak-perevesti-jiloe-pomescenie-v-nejiloi-fond-poshagovaia-instrukciia-5c79637d08fe6800b4650d16

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Как перевести жилое в нежилое

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Разное≫
  4. Перевод жилого помещения в нежилое

Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

  1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.

    • Экспликация и поэтажный план помещения.
      1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

      2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
    • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
    • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

      Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

    • Другие статьи

      Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способ.Нежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры.

    • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

      Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

    • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

      Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

    • Согласие соседей.

      Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

      Для получения согласия нужно:

      1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

      2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
      3. Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах, хоть это и из мира фантастики, требуется 100% .
    • Техническое заключение, которой выдается опять же в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документ, подтверждающий право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
    • Выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан (было написано в условиях). Но помните, что срок действия данной справки до 14 дней.

      Как выписаться из квартиры (о снятии с регистрационного учета по месту жительства) подробно описано в статье, ссылка на которую находится ниже. А подробный порядок получения выписки из домовой книги описан здесь.

    • Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

      Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании. Заказать можно через наш сайт, для этого обратитесь к нашем юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  2. После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) нужно обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода, где написать заявление установленного образца, в котором укажите причину перевода. Образец заявления дадут в самом департаменте, также примерную форму заявления можно скачать отсюда.

    Также предоставляется:

    • Все вышеперечисленные документы и справки;
    • Паспорта РФ;
    • документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
    • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
    • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.
  3. Затем комиссия рассматривает заявку о переводе.

    Срок рассмотрения 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе (причины отказа указаны ниже) в течение 3 дней выдают на руки или высылает по почте протокол.

    Некоторые причины отказа:

    • Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
    • На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
    • От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
    • Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.

    Если в протоколе об отказе не указаны причины, то решение считается немотивированным и может подлежать обжалованию в судебном порядке.

Другие статьи

Документы для продажи квартиры — полный список.

2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

  1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.

    К заявлению приложить (оригиналы и копии):

    • Паспорт РФ;
    • документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
    • Протокол межведомственной комиссии;
    • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
    • Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
    • Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
  2. Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.
  3. Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол. При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.

3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

  1. Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или УФРС и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
    • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
    • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
    • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
  2. Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
  3. Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
  4. Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
  5. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.

Другие статьи

Как выписать человека из квартиры без его согласия, если он не собственник — поможет только суд.

Условия для перевода

Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

  • Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда). В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.
  • Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
  • В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.
  • Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест. Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.
  • Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
  • Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.

Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

  • Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
  • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
  • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
  • Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

  • Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
  • Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
  • Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

  • Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
  • Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
  • Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
  • Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
  • Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Другие статьи

Как приватизировать муниципальную квартиру — условия и инструкция.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/drugoe/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe.html

Новое в правилах перевода помещений из жилых в нежилые

Как перевести жилое в нежилое

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию.

Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят.

А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом.

Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было.

Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Вот что придется собирать дополнительно:

  1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
  2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Кворум — это сколько нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Собственники, которым принадлежит более ⅔ 

Собственники, которым принадлежит не менее 50%  во всем доме

В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде

Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔  во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔  именно из нужного подъезда.

Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше , чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а  при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.

Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.

В доме один подъезд

В доме несколько подъездов

Большинство от общего количества участников собрания

Большинство от общего количества участников

И одновременно большинство от общего количества участников из того же подъезда

Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.

Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их . Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

  1. Фамилия, имя, отчество собственника.
  2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
  3. Паспортные данные собственника.
  4. Номер примыкающей квартиры.
  5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

https://www.youtube.com/watch?v=X_xU479zOuU

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения.

То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка».

И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100%  для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили.

Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт.

Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Предприниматели, ¯\_(ツ)_/¯

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/perevod-v-nezhiloe-116-fz/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.