Единоличный собственник это

Содержание

Единоличная собственность и Общая долевая собственность

Единоличный собственник это

У квартиры может быть не один, а несколько собственников.

Вместо квартиры продаваться может отдельная комната. Продажа квартиры, принадлежащей нескольким лицам, или комнаты в квартире производится с определенными нюансами, которые следует знать покупателю перед сделкой с недвижимостью.

В зависимости от количества собственников на квартиру выделяют собственность:

  1. индивидуальную
  2. общую долевую (несколько собственников с определением долей);
  3. общую совместную (несколько собственников без опреде ления долей).

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Единоличная собственность

Квартира, находящаяся в единоличной собственности продавца, может быть продана им самостоятельно. Чтобы определить факт нахождения в единоличной собственности, необходимо уточнить, не относится ли квартира к одному из режимов общей собственности.

Общая долевая собственность

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Пример общей долевой собственности: в Свидетельстве о праве собственности субъектом права указан Иванов Петр Иванович , а на обороте документа указан другой участник долевой собственности — Иванов Сергей Петрович (1/2 доли).

Общая долевая собственность характерна для случаев, когда квартира приобреталась по наследству и доли делились, для случаев намеренной покупки в долевую собственность (например, супруги изначально определили доли, либо квартира приобретена в собственность детей и родителей) и для коммунальных квартир, где собственники долей не являются родственниками друг с другом.

Отметим, что доля — это не часть квартиры, а доля в праве собственности, поэтому доля не характеризуется понятиями квадратных метров, помещениями, а описывается через дробь и т.д.

Например, 2 доли в двухкомнатной квартире — это не одна из двух комнат, а половина в праве собственности на всю квартиру. Однако при разделе имущества или определении зон пользования участники делят квартиру по площади примерно сообразно имеющимся долям, т.е.

в рассматриваемом случае такая доля будет примерно соответствовать одной комнате и правом пользования общими местами (туалет, ванная, кухня).

Конечно, если одна комната большая, другая маленькая, а собственность равнодолевая, то потенциально возможен спор, кто какой комнатой будет пользоваться.

Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо вначале письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий и получить от них письменный отказ (либо дождаться истечения месяца на ответ), поскольку у других участников есть право преимущественной покупки.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поэтому если покупатель приобретает долю, то должен запросить указанные документы в обязательном порядке, и лучше заверить договору нотариуса. Однако если все участники одновременно продают свои доли по одному договору купли-продажи, то соблюдение такого порядка не требуется.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Подарить долю участник вправе без соблюдения порядка преимущественной покупки. Но если в суде будет доказано, что «одаряемый» оплатил деньги за подарок, то договор дарения может быть признан недействительным, поскольку будет квалифицирован как договор купли-продажи, который заключен с нарушением порядка преимущественной покупки.

Вопрос к покупателю: насколько ему необходима доля? Приобретать долю для целей проживания в квартире довольно рискованно: неизвестно, с какими людьми придется жить, а режим пользования таким жильем, режим распоряжения и расходов предполагает совместность, наличие зон общего пользования.

Тем более при приобретении доли довольно сложно определить. какой частью квартиры в дальнейшем покупатель вправе пользоваться, поскольку у других участников долевой собственности может быть иное мнение, и при отсутствии между ними согласия придется определять правила пользования через суд.

Однако доля стоит гораздо дешевле, чем квартира, и в этом смысле является одним из вариантов решения квартирного вопроса. С другой стороны, при наличии возможности целесообразно выкупить все доли.

Выявить общедолевую собственность просто: в самом свидетельстве о государственной регистрации права собственности указан вид собственности и участники долевой собственности (один указан на первой странице свидетельства, остальные на оборотной стороне).

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Источник: http://laww.ru/pokupka-komnaty-obshhaya-dolevaya-sobstv.php

Единоличное владение

Единоличный собственник это

Единоличное владение относится к одной из наиболее простых форм бизнеса, особенно в том, что касается его образования, функционирования и ликвидации. Оно является, как это следует из определения, собственностью одного лица или семьи, несущих весь риск от бизнеса, неограниченную ответственность и получающих весь доход от этой деятельности.

Это одна из старейших и наиболее распространенных форм организации предпринимательской деятельности в мире. Наиболее популярна она в розничной торговле, сфере услуг, консультационном бизнесе.

Популярность единоличного владения в этих сферах объясняется тем, что данные виды деятельности основаны на доверии клиентов, а последние, как правило, предпочитают индивидуальное обслуживание.

Кроме того, если бизнес, основанный по принципу единоличного владения, идет успешно, то таким предприятиям легче найти взаимопонимание с коммерческими банками и другими финансово-кредитными институтами, так как требование неограниченной ответственности в данном случае является дополнительной гарантией для возврата долгов. Выбор единоличной формы организации бизнеса в немалой степени определяется личностными качествами предпринимателя. Она особенно подходит для людей с резко выраженными чертами индивидуализма.

Предпринимательство в форме единоличного владения может осуществляться в двух видах, имеющих различные правовые статусы:

1) индивидуальный предприниматель — физическое лицо;

2) унитарное предприятие — юридическое лицо.

Единоличное владение

Сегодня наибольшей популярностью среди начинающих предпринимателей пользуется единоличное владение, при котором предпринимательская деятельность осуществляется без образования юридического лица — индивидуальное предпринимательство. Этот вид организации бизнеса на начальной стадии имеет ряд преимуществ перед другими организационно-правовыми формами:

• простота организации и низкие организационные издержки. Чтобы стать индивидуальным предпринимателем, не нужно разрабатывать устав и другие юридические документы. Регистрация предпринимателя без образования юридического лица в настоящее время осуществляется по месту жительства.

Для этого необходимы письменное заявление по установленной форме; документ, подтверждающий квалификацию, если деятельность может представлять угрозу жизни или здоровью, окружающей среде; лицензия, если данный вид предпринимательской деятельности подлежит лицензированию; документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора.

Индивидуальному предпринимателю для начала своей деятельности не требуется наличия отдельного помещения для осуществления бизнеса, не обязательно нанимать бухгалтера, установлен упрощенный порядок ведения бухгалтерского учета.

В то же время индивидуальный предприниматель может заниматься любым видом предпринимательской деятельности, не запрещенной законом, а также создавать любые предприятия. Ему не запрещается использовать труд наемных работников;

• минимальная величина начального капитала. От индивидуального предпринимателя не требуется формирование какого-либо обязательного уставного фонда. Свой бизнес он может начинать с любой суммы денег;

• преимущество в налогах. Предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица, в отличие от других предприятий платит в большинстве случаев один вид налога — подоходный;

• полная самостоятельность, гибкость, свобода и оперативность действий. Этот вид предпринимательства предоставляет владельцу максимальную свободу действий. Принимая то или иное решение, ему не нужно обращаться

Организационные основы бизнеса

в правление или добиваться согласия партнеров. Он сам разрабатывает политику своего бизнеса, оперативно принимает любые решения.

Индивидуальный предприниматель всегда имеет возможность быть максимально гибким в ведении дел.

Методы и способы управления бизнесом могут быстро меняться в зависимости от ситуации на рынке, условий конкуренции, предпочтений и запросов клиентов, экономической ситуации и т.д ;

• максимум побудительных мотивов для заинтересованности в успехе бизнеса Так как все доходы поступают к индивидуальному предпринимателю, он всецело заинтересован в упорной работе, тщательном контроле за бизнесом, принятии взвешенных решений, максимальном расширении деловых операций. Для него чрезвычайно важным является тот факт, что это его собственное дело, он всегда видит тесную взаимосвязь между величиной дохода и теми усилиями, которые прилагает;

• конфиденциальность деятельности. В некоторых видах бизнеса основным капиталом являются секреты, ноу-хау и т п В этом случае данный вид организации предпринимательской деятельности в наибольшей степени дает возможность сохранить секреты бизнеса в тайне от других;

• практическая возможность с наименьшим риском для себя не только проверить, насколько собственные личные качества соответствуют профессии предпринимателя, но и быстро освоить основные «правила игры» в бизнесе.

Не лишен данный вид организации бизнеса и некоторых недостатков. Это прежде всего неограниченная ответственность по обязательствам. Индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание.

Казалось бы, с одной стороны, неограниченная ответственность является преимуществом, так как коммерческие банки более охотно дают деньги индивидуальным собственникам, если последние обладают значительной собственностью, которая может выступать надежной гарантией оплаты долгов в случае неудачи Однако, с другой стороны, индивидуальный предприниматель может потерять все свои личные сбережения и имущество, так

Единоличное владение

как неограниченная ответственность говорит о том, что предприниматель отвечает по неисполненным обязательствам и нанесенному кому-либо ущербу не только имуществом своего предприятия, но и всем личным имуществом, которое может быть конфисковано на основе судебного решения.

Согласно законодательству, имущество, используемое индивидуальным предпринимателем для проведения деловых операций, не обособляется от его личного имущества.

В этом состоит дополнительный риск единоличного предпринимательства, что нередко отпугивает отдельных людей от такого способа организации бизнеса или заставляет успешно действующих индивидуальных предпринимателей, стремящихся расширить свою деловую активность, переходить к другим формам собственности.

К изъянам предпринимательства без образования юридического лица можно отнести недостаток специализированного менеджмента. Обычно индивидуальный предприниматель сам выполняет все виды управленческой работы: он одновременно является главой фирмы, менеджером по закупкам и продажам, финансистом, производственником, администратором.

Однако лишь немногие обладают качествами, необходимыми для профессиональной и эффективной деятельности по всем этим направлениям. И даже самые способные не всегда находят время для выполнения всех этих функций, хотя их рабочий день составляет по 12—14 часов. В результате не исключаются просчеты и ошибки, которые могут привести к потере бизнеса и личного имущества.

Нанять же профессиональных управленцев очень сложно, так как это, во-первых, требует больших дополнительных расходов, на которые индивидуальный предприниматель без ущерба для своего бизнеса и уменьшения личного дохода не может пойти, а во-вторых, люди, имеющие необходимые управленческие способности, знания и опыт, не склонны наниматься на работу в бизнесе с ограниченными возможностями для роста и самореализации.

Ограниченные возможности для расширения собственного дела также можно отнести к недостаткам данного вида предпринимательской деятельности. Индивидуальное предпринимательство имеет достаточно узкие рамки для роста. Это связано прежде всего с трудностями привлечения дополнительного капитала для расширения деловых операций и осуществления достаточно

Организационные основы бизнеса

крупных проектов, а также с тем, что такой бизнес имеет, как правило, небольшую рыночную нишу. Обычно капитал, привлекаемый индивидуальным предпринимателем в свой бизнес, состоит из его личных средств, средств его родственников и друзей и, если повезет, небольших кредитов коммерческих банков.

Индивидуальный предприниматель может иметь хорошую репутацию, потому что его личное имущество и капитал служат доста точной гарантией для кредита, но ему очень трудно получить довольно крупную ссуду на выгодных условиях.

Это объясняется тем, что официальный рейтинг кредитоспособности индивидуального предпринимательства все равно ниже, чем у других предприятий. Статус индивидуального предпринимателя не позволяет ему, как, например, фирме, созданной по принципу общества, привлечь инвесторов в свое дело.

А так как рейтинг кредитоспособности малого предпринимательства невысокий по сравнению со средними и крупными фирмами, он должен платить более высокий процент за кредит.

Только тех доходов, которые индивидуальный предприниматель может получить от своей деятельности при самых благоприятных обстоятельствах, всегда недостаточно для быстрого роста бизнеса. Нередко расширение деловых операций для него становится возможным лишь в результате перехода к другой форме собственности.

Изъяном бизнеса, основанного на индивидуальной собственности, является неопределенность сроков деятельности.

Бизнес индивидуального предпринимателя юридически заканчивается с его смертью, тюремным заключением, психическим заболеванием и т.п.

Основанием для свертывания бизнеса могут быть преклонный возраст, личные или семейные проблемы и многие другие обстоятельства. Доход индивидуальные предприниматели получают до тех пор, пока они активны.

Ввиду неопределенности сроков существования индивидуального бизнеса другие предприниматели, не получив дополнительных гарантий, обычно неохотно идут на заключение с его владельцами долгосрочных договоров, а также соглашений, которые предусматривают общепринятую во взаимоотношениях с другими партнерами отсрочку платежа за поставляемые товары или оказываемые услуги. Западный опыт предпринимательства свидетельствует о том, что в качестве такой дополнительной га-

Единоличное владение

рантии наиболее часто используется страховой полис единоличного владельца

Ряд изъянов частного предпринимательства порождается функциональными особенностями его деятельности, которые напрямую связаны с ограниченными возможностями привлечения дополнительного капитала К ним могут быть отнесены неудачное расположение предприятия, устаревшее оборудование, нерегулярность поставок товаров и т.д.

Во многих западных странах для того, чтобы начать свой бизнес в качестве единоличного владельца, необходимо только желание и небольшая сумма денег на приобретение лицензии в местных органах исполнительной власти на право заниматься определенным видом предпринимательской деятельности Никакая государственная регистрация для осуществления такого бизнеса не требуется Только в том случае, если единоличный владелец желает присвоить своей фирме имя, он проходит регистрацию за дополнительную плату, но при этом его правовой статус не меняется. Все эти вопросы относятся к компетенции так называемого промыслового права, которое, основываясь на принципе свободы промысла, предоставляет каждому индивиду возможность заниматься любым видам предпринимательской деятельности, не запрещенной законом.

Разновидностью единоличного владения является унитарное предприятие. Данный организационный вид бизнеса, в отличие от предыдущего, имеет статус юридического лица. Унитарное предприятие не наделено правом собственности на закрепленное за ним имущество, оно принадлежит ему на праве хозяйственного ведения.

Имущество унитарного предприятия находится в частной собственности физического лица (совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства) либо юридического лица.

Оно является неделимым и не может быть распределено — долевая собственность для этого организационного вида бизнеса не допускается.

Унитарное предприятие характеризует организационное единство, наличие постоянного трудового коллектива, его имущество обособляется от имущества собственника, который не отвечает по обязательствам предприятия, за исключением случаев, когда банкротство предприятия вызвано самим собственником.

Организационные основы бизнеса

В этом случае при недостаточности имущества унитарного предприятия на собственника может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Также и унитарное предприятие не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества.

Оно самостоятельно ведет хозяйственную деятельность на принципах хозрасчета и несет полную имущественную ответственность, выступая на рынке от собственного имени.

Унитарное предприятие по своему статусу и основным характеристикам напоминает такую организационно-правовую форму бизнеса, существующую в ряде западных стран, как общество одного человека.

Учредительным документом унитарного предприятия является его устав, который утверждается собственником. До государст венной регистрации предприятия собственник должен полностью сформировать требуемый уставный фонд. Управление унитарным предприятием осуществляет руководитель, который назначается собственником имущества либо уполномоченным им и подотчетным ему органом.

Преимуществом такого организационного вида бизнеса можно назвать прежде всего ограниченную ответственность собственника, который несет риск убытков только в пределах капитала унитарного предприятия. Также к преимуществам унитарного предприятия следует отнести полную самостоятельность и оперативность действий, максимум побудительных мотивов, конфиденциальность деятельности.

К недостаткам данного вида единоличного владения относят дополнительные трудности и издержки при организации предприятия (подготовка и юридическая экспертиза устава), обязательное формирование уставного фонда, существенное налоговое бремя (унитарное предприятие платит все налоги, установленные для юридических лиц и их владельцев), ограниченные возможности для роста.

Итак, вы приняли решение стать предпринимателем и уже знаете, каким бизнесом будете занимался. Предпочтение единоличному владению может быть отдано, если у вас имеется небольшая сумма денег для начала собственного дела, а будущая деятельность не охватывает сложную и рассредоточенную схему связей и может управляться одним лицом или семьей.

Товарищество

Источник: https://studopedia.ru/9_37459_edinolichnoe-vladenie.html

Единоличный исполнительный орган юридического лица

Единоличный собственник это
Единоличный исполнительный орган юридического лица — это субъект, через которого предприятие реализует свои права и обязанности.

В публикации далее рассмотрим общие вопросы о единоличных органах, которые действуют от имени хозяйственных обществ, их возможных наименованиях, порядке формирования, полномочиях и ответственности.

Для управления текущими делами организации назначается единоличный исполнительный орган (директор, руководитель, уполномоченное лицо и т. п.).

Информация о нем как о субъекте, имеющем право действовать от имени организации при общении с третьими лицами без доверенности, в обязательном порядке отражается в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). Только с момента такой регистрации руководитель считается официальным лицом компании. При этом для ЕГРЮЛ в части данных о руководителе (внесения сведений или изменений) он считается директором уже с момента принятия решения об этом соответствующим органом предприятия.

Функции единоличного руководящего органа может исполнять:

  • Физическое лицо.
  • Индивидуальный предприниматель (управляющий).
  • Юридическое лицо (управляющая организация), хотя упоминание о возможности ее привлечения есть только в ст. 69 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ. Однако и в этом случае все полномочия находятся в руках одного человека, данные которого прописываются в ЕГРЮЛ (как правило, это директор привлеченной к управлению организации).

Кроме того, учредительные документы могут наделять обязанностями руководителя несколько лиц одновременно (абз. 3 п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ). Функционировать при этом они могут как совместно, так и независимо, т. е. как отдельные исполнительные органы.

Отметим, что в некоторых компаниях (полных товариществах, товариществах на вере) рассматриваемый руководящий орган не образуется вовсе. В таких случаях юридическое лицо осуществляет права и обязанности через своих участников (ст. 72, 84 ГК РФ).

Наименование единоличного исполнительного органа – что это и какие варианты возможны?

Наименование единоличного исполнительного органа общества — это название должности, поэтому за любым названием стоит конкретное физическое лицо.

Можно выделить 2 подхода к порядку формирования наименования руководящей должности:

  1. Когда название единоличного исполнительного органа не регламентировано, но рекомендовано. К данной категории относятся почти все корпоративные и унитарные коммерческие и некоммерческие юридические лица. Выбор названия должности осуществляется участниками самостоятельно (директор, генеральный директор, президент и т. п.).
  2. Когда наименование единоличного исполнительного органа определено законодательно:
  • для производственного кооператива и товарищества собственников недвижимости — председатель;
  • унитарного предприятия и учреждения — директор, генеральный директор.

Как формируется единоличный исполнительный орган в ООО, АО и других организациях

Управляющий орган в разных организациях формируется практически одинаково: избирается участниками организации на общем собрании с последующим принятием протокола общего собрания или коллегиальным органом, если последнему даны соответствующие полномочия. Процедура регулируется учредительными документами, ГК РФ и иными законами, в зависимости от вида хозяйственного общества. При этом для разных организаций характерны определенные нюансы (о них мы расскажем далее).

Хозяйственные общества

В обществе с ограниченной ответственностью руководителем может быть только физическое лицо или ИП. В акционерном обществе полномочия исполнительного органа могут также передаваться управляющей организации, как было сказано ранее.

Производственный кооператив

В большинстве предприятий такого рода на должность руководителя могут быть избраны посторонние субъекты, не являющиеся учредителями организации. Однако председатель производственного кооператива, согласно п. 1 ст. 106.4 ГК РФ, может быть назначен только из числа его членов.

Унитарные предприятия

Руководитель не избирается, а назначается уполномоченным на то органом. При этом он подотчетен назначившему его органу.

Некоммерческие корпоративные организации

Единоличный исполнительный орган избирается общим собранием в рамках компетенции, оговоренной в п. 2 ст. 65.3 ГК РФ.

Некоммерческие унитарные компании

В унитарных организациях, так же как и в корпоративных, исполнительный орган избирается высшим советом. Исключение составляют учреждения, где руководитель назначается учредителем либо (в государственных и муниципальных организациях) избирается коллегиальным органом и после избрания утверждается учредителем (п. 4 ст. 123.21 ГК РФ).

Подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа документы, оформление руководителя на должность

Непосредственно перед третьими лицами подтверждение полномочий единоличного исполнительного органа может производиться с помощью одного из перечисленных документов:

  • протокола общего собрания;
  • выписки из протокола, если в ней отражено много вопросов помимо вопроса об избрании руководителя компании;
  • решения коллегиального органа;
  • приказа о назначении.

Помимо указанных выше документов в качестве официального подтверждения правомочий директора третьим лицам может представляться и выписка из ЕГРЮЛ.

Оформление руководителя на должность обычно происходит в следующем порядке:

  1. Высшим (или коллегиальным) органом хозяйственного общества принимается соответствующее решение.
  2. Заключается:
  • гражданско-правовой договор (если исполнительным органом является юридическое лицо или ИП);
  • трудовой договор (если речь идет о физическом лице).

В качестве лица, уполномоченного подписывать гражданско-правовой или трудовой договор со стороны организации, выступает председатель собрания или один из участников.

Что касается государственных и муниципальных предприятий и учреждений, где руководитель назначается специальным органом, то там вместо решения общего собрания принимается обычный распорядительный документ соответствующего органа (приказ, распоряжение). При этом его нельзя путать с кадровым приказом. В остальном процедура оформления не отличается от других компаний.

Может ли трудовой договор являться подтверждением полномочий руководителя

Гражданский и трудовой договоры имеют значение только для сторон, которые их подписали, но не для третьих лиц.

Трудовое соглашение выступает в роли документа, которым регулируются трудовые взаимоотношения между руководителем организации и ее собственником (работодателем).

Оно не может быть использовано в качестве подтверждения полномочий директора перед контрагентами, однако может быть представлено в суде в качестве доказательства приема руководителя на работу.

Если при этом руководитель организации передает от имени организации третьим лицам юридически значимые заявления, он подтверждает свои полномочия не трудовым договором, а указанными выше документами (приказом о назначении, актуальной выпиской из ЕГРЮЛ и т. д.).

Нюансы трудовых отношений с руководителем организации

Такие отношения регулируются гл. 43 Трудового кодекса РФ и иными его нормами. Так, между предприятием и руководителем, согласно ч. 2 ст. 59 и ст.

275 ТК РФ, заключается срочный трудовой договор на период, определяемый учредительными документами или по соглашению участников.

При этом руководящий работник не может быть совместителем, если на это нет согласия высшего органа или собственника предприятия, и несет полную материальную ответственность перед компанией за действительный ущерб, причиненный ее имуществу.

В силу ст. 278 ТК РФ помимо общих предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения трудового договора с директором:

  1. По причине начала процедуры банкротства предприятия и отстранения руководителя.
  2. Ввиду принятия высшим органом компании решения о прекращении полномочий руководителя.
  3. По иным причинам, предусмотренным трудовым договором.

При прекращении трудовых отношений на основании решения высшего органа компании бывшему директору выплачивается компенсация в размере не менее 3 среднемесячных заработков, хотя частными организациями может быть предусмотрена и большая сумма.

Если уполномоченное лицо по своей инициативе расторгает соглашение, оно обязано предупредить работодателя за 1 месяц до дня прекращения трудовой функции.

Источник: https://pravobez.ru/articles/Edinolichnyi-ispolnitelnyi-organ-iuridicheskogo-litsa-77181.html

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Единоличный собственник это

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.
Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества.

То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.

Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ruЕсли вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;выписка из ЕГРН;паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.
Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

она появилась до брака;ее подарили по договору дарения;она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.

Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы). Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. postila.ruЧто такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ruПлюсы

Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд. Долевую собственность могут продать за долги.

То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ruИдеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его.

Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ruОсновные отличия совместной собственности от долевой

КритерииОбщая совместная собственностьОбщая долевая собственностьОпределение долейНетЕстьСогласие на распоряжение собственностьюНе требуетсяТребуется согласие всех собственниковОсобенности оформленияНедвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документомДокументы оформляются на каждого собственникаПодтверждение права собственностиПо закону имущество, нажитое в браке, будет общимНеобходимо документальное подтверждение

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/45852654-sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost-v-chem-raznitsa-plyusy-i-minusy-kak-prodat-i-kupit/

Какие существуют виды права собственности на квартиру?

Единоличный собственник это

Как известно, проживать где-то еще не означает быть собственником этого жилья. И до определенного момента это может не иметь значения. Однако порой возникает необходимость разобраться в документах и понять, в чем суть права собственности и чем один ее вид отличается от другого. Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Виды собственности

Определение права собственности содержится в Гражданском Кодексе РФ. Согласно статье 209, это право «беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться собственным имуществом». Относится оно, конечно, далеко не только к недвижимости.

В общем их всего три – государственная, муниципальная и частная. Последняя, в свою очередь, подразделяется на пять видов: индивидуальная, коллективная, долевая, общая долевая и общая совместная. И, разумеется, у каждого вида собственности есть свои особенности и определение в законе.

Владелец государственной собственности – конечно, сама Российская Федерация. Это закреплено в статье 214 того же ГК РФ. Существует два подтипа такой собственности – федеральная и субъектов РФ.

Распоряжаться и тем, и тем можно только в интересах граждан; передача объектов госсобственности в частные руки возможна только на временной основе, в аренду.

Стране принадлежат природные ресурсы, а также такие объекты недвижимости, как дороги общего пользования, культурные памятники и ценности, оборонные предприятия и здания, занятые вооруженными силами.

Муниципальная собственность принадлежит аналогичным образованиям: городам, различным селам и поселкам и т.д. Как правило, это общественные объекты – парки, скверы, школы, детские сады, лечебные учреждения, здания администрации и т.д. Это закреплено в статье 215 ГК РФ.

Также к муниципальной собственности могут относиться отдельные квартиры, принадлежащие местной власти. Сдать в аренду, подарить или продать такое жилье нельзя – но для него предусмотрен социальный найм: в рамках такого договора граждане могут воспользоваться муниципальной собственностью.

Частная собственность появилась в юридической практике в 1990 году после шестидесятилетнего перерыва.

Формулировка ее схожа с данным выше определением статьи 209: касательно жилой недвижимости тут также подразумевается полное владение.

Не существует никакого ограничения на количество частной собственности (как у юридических, так и у частных лиц), и количество возможных действий по отношению к ней (продажа, дарение, аренда и т.д.) очень разнообразно. О типах ее мы расскажем далее.

Частная собственность и ее типы

Как уже было упомянуто, существует пять видов: индивидуальная, коллективная, долевая, общая долевая и общая совместная. Деление обусловлено количеством собственников, а также их правами на имущество (в нашем случае – недвижимость).

Индивидуальная собственность (иногда ее называют полной или личной), как нетрудно догадаться, предполагает регистрацию в жилье только одного человека (например, других членов семьи нет или они оформили отказ).

Собственник единолично пользуется, распоряжается и владеет квартирой или домом.

Право может быть получено при покупке, наследовании или дарении, приватизации и участии в жилтовариществе или долевом строительстве; вступает в силу оно только после внесения в ЕГРН, а не заключения соответствующей сделки.

Коллективная собственность не зафиксирована в ГК РФ, однако на практике существует. Это тот случай, когда недвижимостью владеет коллектив, и все его члены имеют равные права на жилье. Так может быть в трех случаях:

  • объединение средств нескольких людей для образования нового АО или кооператива;
  • реорганизация госпредприятия и создание на его основе нового субъекта;
  • передача государственной компании в аренду.

Существует три формы коллективной собственности – кооператив, партнерство и акционерная собственность. Первый предполагает совместную деятельность многих его членов, второе – совладение в равных правах нескольких человек, третья сочетает коллективную форму с личной. Ключевая особенность коллективной собственности – то, что субъектом здесь выступает не человек, а сообщество или группа лиц.

Общая долевая собственность как понятие зафиксирована в статье 245 ГК РФ и регламентируется ст. 245-252. Она наступает в том случае, когда имущественные части участников сделки не определены – и по умолчанию считаются равными. В этом случае налоги и расходы на жилье делятся поровну между всеми собственниками.

Если же в договоре собственникам выделяют неравные части, то речь идет о долевой собственности. Ее ключевое отличие от общей – разделение долей не идеальные ½ или ⅓ (как в общей долевой), а на реальные, рассчитанные в квадратных метрах или частях жилплощади.

Некоторые комнаты можно поделить поровну по долевой собственности, а некоторые (кухня, коридор, санузел) – нет: они будут относится к общей долевой собственности с условным разделением.

Налоги и расходы в случае долевой собственности будут оплачиваться в зависимости от размера доли собственника.

Получить право любой долевой собственности можно через приватизацию, наследование, дарение, покупку или продажу и т.д. Количество собственников может быть любым. Продать свою долю в недвижимости можно даже без одобрения других собственников – правда, у них будет преимущественная привилегия покупки.

Общая совместная собственность не предполагает выделения долей. Она возникает между супругами и их несовершеннолетними детьми (т.е. самыми близкими родственниками). Согласно статье 253 ГК РФ все они наделены равными правами распоряжаться, пользоваться и владеть совместным имуществом. Если понадобится продать квартиру, это можно сделать только с согласия всех собственников.

Купить жилье в общую совместную собственность на 2-4 человек, не являющихся близкими родственниками, не получится – только в долевую.

Имущество супругов

Если муж и жена вместе покупают или приватизируют жилье, оно считается общим имуществом – как и все, совместно приобретенное за годы брака, за исключением личных вещей. При этом не важно, работали ли оба, или кто-то занимался детьми и хозяйством.

Доли в таком случае не определяются и считаются равными: их можно обговорить и конкретно прописать имущество каждого только в брачном договоре. Супруги могут заключать различные договоренности как между собой, так и с третьими лицами. В целом собственность может быть как долевая, так и общая совместная.

Если жилье было куплено до брака, передалось по наследству или в дар, или по брачному договору было оформлено на одного супруга, то общим имуществом оно считаться не будет.

После прекращения брака имущественные права членов семьи продолжают действовать – если, конечно, брачный контракт не оговаривал иные условия. Имущество можно по взаимному согласию разделить между членами семьи: если компромисса достигнуть не получается, спор переносится в суд.

Как приобрести квартиру в частную собственность

Существует пять способов это сделать:

  • купить у застройщика;
  • оформить договор купли-продажи (например, на вторичном рынке);
  • дарение, наследование и другие подобные способы;
  • участие в кооперативах типа ЖСК;
  • приватизация.

Поговорим о последней чуть подробнее. Каждый человек по закону может единожды купить жилье путем приватизации, т.е. оформить договор социального найма между государством и гражданином. Аварийное, служебное, сельское жилье, а также общежития и учреждения соцзащиты приватизировать нельзя.

Выросший в приватизированной квартире и владеющий по документам ее частью ребенок может по достижении совершеннолетия бесплатно приватизировать другую квартиру – тоже один раз. Отобрать такое жилье можно только через суд; с ним доступны все операции с недвижимостью. Единственный минус приватизации – расходы.

Коммунальные платежи будут выше, чем в неприватизированных квартирах, а за само жилье нужно каждый год платить налог – от 0,1 до 2% его цены.

Как узнать вид собственности

Сделать это поможет выписка ЕГРН, которую предоставляет Росреестр. Обратиться туда можно либо явившись лично (или придя в МФЦ), либо позвонив, либо заполнив соответствующую форму на сайте.

К слову о последнем: посмотреть там общую информацию об объекте недвижимости можно бесплатно, а вот за оформление подробной документации уже нужно будет заплатить госпошлину. Она одинакова для всех регионов.

В 2020 году бумажная выписка стала стоить 870 рублей, электронная – 350.

Документы о собственности на жилье обязательно нужны, если вы собираетесь проводить с ним какие-то операции: дарить, продавать, сдавать в аренду и т.д. Поэтому не забывайте об этих бумагах и знайте свои права. Агентство недвижимости «Трансферт» с удовольствием снабдит вас необходимой информацией!

Источник: https://transfert-vrn.ru/blog/poleznoe/kakie-sushchestvuyut-vidy-prava-sobstvennosti-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.